Zasady dla wykupu mieszkań komunalnych określone są w uchwałach dzielnicy lub gminy, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gminy nie posiadają jednak obowiązku sprzedaży swoich lokali komunalnych ani stosowania bonifikaty dla ich najemców.

Lokal przeznaczony przez gminę do sprzedaży musi mieć uregulowany stan prawny. Może być to jedynie lokal, który jest własnością gminy i nie toczy się, co do niego żadne postępowanie administracyjne. Nie mogą być, co do niego zgłaszane także żadne inne roszczenia.

W sytuacji, gdy zbywana zostaje nieruchomość przez jednostkę samorządu terytorialnego osobom fizycznym lub prawnym, pierwszeństwo w jego wykupie ma najemca mieszkania, który wynajmuje lokal. Warunkiem jest jednak to, że umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży i sama transakcja może potrwać nawet kilkanaście miesięcy. Gmina zgodnie z art. 34 ust. 4 Ustawy ma obowiązek zawiadomić na piśmie osoby wskazane w art. 34 ust. 1 pkt 3 Ustawy o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie oraz niezbędnych dokumentów do wydziału w gminie, odpowiadającego za lokale komunalne w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Najemcy, którzy chcą mieć pierwszeństwo do wykupu mieszkania muszą złożyć wniosek o nabycie nieruchomości przed upływem terminu, jaki został określony w zawiadomieniu.

Zgodnie z art.68 ust.7 ustawy o gospodarce nieruchomościami za zgodą rady gminy wójt, burmistrz czy prezydent miasta może udzielić bonifikatę. Od wartości rynkowej mieszkania, jaka została wyceniona przez rzeczoznawcę kupującemu najemcy może przysługiwać bonifikata od 1 do 99%.

Wysokość ustalonej bonifikaty przez gminę może ulec zmianie. Gmina ma prawo do podwyższenia lub obniżenia ustalonej wcześniej bonifikaty. Musi się to jednak stać poprzez dokonanie zmiany w uchwale, jaka określa zasady sprzedaży nieruchomości, które stanowią własność gminy.

Nieruchomość musi być sprzedawana na cele mieszkaniowe. Udzielenie bonifikaty nie jest obligatoryjne. Gminy uzależniają wysokość przyznawanych bonifikat od długości okresu, na jaki wynajmowany był lokal, położenia, wieku budynku i jego stanu technicznego, równoczesnej sprzedaży innych lokali w budynku oraz od tego czy najemca płaci jednorazowo czy w ratach.

Bardzo często bonifikaty sięgają nawet 90% wartości mieszkania. Wówczas najemca może przejąć na własność wynajmowany dotychczas lokal komunalny za jedyne 10% jego wartości rynkowej. Cena lokalu, sprzedawanego w drodze bezprzetargowej może być rozłożona na raty, jednak nie dłuższe niż na 10 lat. Ustanawiana jest wówczas hipoteka.

Bonifikata obejmuje cenę lokalu i cenę udziału w prawie własności gruntu. Jeśli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata będzie obejmowała pierwszą opłatę z tego tytułu. Zgodnie z art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami bonifikatę stosuje się w jednakowej wysokości od wszystkich składników ceny lokalu.